Земельна реформа, яка триває в Україні уже понад 15 років, повинна мати своїм результатом становлення та розвиток цивілізованого ринку земельних ділянок, нових форм власності та господарювання на них. Водночас, аналіз процесів, що відбуваються сьогодні у сфері земельних відносин в Україні, свідчить про непослідовність та незавершеність земельної реформи, її досить часто суперечливий характер. Особливо чітко це проявляється у сфері правового регулювання земельних відносин в Україні та практичного застосування правових норм.
Наслідками такого “проведення” земельної реформи є її численні недоліки та негативи, серед яких не лише аграрна криза, низький соціальний рівень розвитку села, простоювання значних площ земель, а й інвестиційна непривабливість підприємництва в Україні, що значною мірою зумовлено обмеженнями та невдалим правовим регулюванням прав іноземних інвесторів на землю в Україні. Адже відсутність чітко визначених шляхів придбання земель в Україні іноземними суб’єктами підприємництва – іноземними громадянами та юридичними особами, гарантій прав на землю іноземних інвесторів значно знижує очікуваний потік інвестицій в Україну. Так було у 90-ті роки, так є і зараз. Особливо гостро ця проблема відчувається в умовах підготовки до проведення в Україні Чемпіонату Європи з футболу у 2012 р. Часто будівництво нових стадіонів, готелів, аеропортів, доріг та інших необхідних для Євро-2012 об’єктів гальмується саме через надзвичайно низький рівень іноземного інвестування. Це тісно пов’язано із гарантуванням прав на землю іноземних осіб в Україні. У статті зроблено спробу проаналізувати законодавство України в галузі придбання земель в Україні іноземними суб’єктами підприємництва, проблеми його застосування, та, в міру можливості, запропонувати шляхи вдосконалення відповідного законодавства та вирішення зазначених вище проблем.
Законодавство України про права іноземних суб’єктів на землю в Україні зазнало декілька етапів розвитку.
Після прийняття Закону України “Про форми власності на землю в Україні” від 30 січня 1992р. та Земельного кодексу України (далі – ЗК України) в редакції від 13 березня 1992 р. в Україні відбулася юридична демонополізація права власності на землю і було запроваджено (або відроджено) приватну власність на земельні ділянки. Проте відразу були закріплені численні обмеження права приватної власності на землю, найістотніше з яких полягало у тому, що іноземним громадянам та особам без громадянства земельні ділянки у власність не передавалися. Те ж саме правило діяло і щодо іноземних юридичних осіб, оскільки, за невеликими винятками, юридичні особи взагалі не визнавалися суб’єктами права власності на землю.
Приватизувати земельні ділянки могли тільки громадяни України, та й то із значними обмеженнями – тільки для певних потреб і не більше встановлених у законодавстві розмірах.
Проте законодавчі положення щодо невизнання іноземних громадян та юридичних осіб суб’єктами права власності на землю в Україні суперечили законодавству України про власність та про приватизацію, яке визнавало іноземних осіб суб’єктами права власності на інші об’єкти. Те саме було й на рівні підзаконних нормативно-правових актів. Так, наприклад, Указ Президента України “Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва” від 14 жовтня 1993 р. закріпив право іноземних громадян та іноземних юридичних осіб на приватизацію об’єктів незавершеного будівництва. Земельні ж ділянки під ними могли бути передані іноземним суб’єктам тільки у довгострокову оренду. Виняток для іноземних суб’єктів було зроблено тільки в Указі Президента України “Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню” від 26 грудня 1993 р, в якому було закріплено право іноземних громадян та юридичних осіб іноземних держав на приватизацію автозаправних станцій на тих земельних ділянках, на яких вони знаходились.
Відповідно до ст. 82 ЗК України іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: – у межах населених пунктів в разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних з здійсненням підприємницької діяльності в Україні; – за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.
Крім того, у ст. 129 ЗК України врегульовано порядок продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним юридичним особам. Відповідно до цієї статті продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням із Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.
З аналізу вищезазначених положень земельного законодавства України зрозуміло, що іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за умови: – придбання об’єктів нерухомого майна на таких земельних ділянках (як у межах населених пунктів, так і поза межами); – для спорудження на земельних ділянках об’єктів, пов’язаних з здійсненням підприємницької діяльності в Україні (у межах населених пунктів); – реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
У всіх інших випадках законодавство України дозволяє іноземним суб’єктам господарювання набувати права довгострокового користування земельними ділянками на умовах оренди.
